Един имот в пет агенции: защо това сваля цената

Какво вижда купувачът

Търси тристаен в определен квартал и в резултатите излиза един и същи апартамент пет пъти. Разпознава го веднага по снимките, дори когато са различни кадри от същите стаи.

Първата мисъл не е „този имот е популярен". Първата мисъл е: „защо още не е продаден". Ако пет агенции го предлагат от месеци, значи нещо не е наред с него или с цената.

Втората мисъл идва, когато цените се различават. Един пише 189 000, друг 195 000. Купувачът приема по-ниската за истинската и започва преговора под нея.

Какво правят порталите

Порталите не обичат дублирано съдържание, защото то влошава търсенето за техните потребители. Различните портали го третират различно, но посоката е една: повтарящите се обяви се показват по-надолу или се групират.

Тоест ефектът, заради който собственикът е дал имота на пет агенции — повече видимост — на практика се обръща. Пет слаби обяви събират по-малко от една силна.

Какво се случва с цената

Три механизма работят едновременно и всичките дърпат надолу.

Разминаването в цените задава долната граница на преговора. Каквото и да казва вашата обява, купувачът е видял по-ниската.

Времето на пазара се удвоява визуално. Обява отпреди два месеца в пет агенции изглежда като имот, който стои от половин година.

Никой не се грижи за нея. Когато комисионата отива при този, който продаде пръв, никоя агенция не влага в професионални снимки и кампания. Всички чакат другият да свърши работата.

Крайният резултат обикновено е по-ниска цена и по-дълъг престой — точно обратното на това, което собственикът е искал.

Как се обяснява на собственика

Не с теория, а с портала. Отваряте го пред него и търсите неговия имот така, както би го търсил купувач. Когато го види пет пъти с три различни цени, аргументът се самообяснява.

Има и трети път, за който собственикът обикновено не знае: OptiShare дава на другите агенции достъп до имота, без той да излиза пет пъти в портала. Една обява, един източник на цената, но повече брокери, които я работят.

После едно изречение: „Всеки, който го види така, ще започне от най-ниската цена, която е намерил." Това е по-убедително от всяка презентация за ексклузивни договори.

И честното допълнение: една агенция има смисъл само ако тя работи. Затова разговорът за изключително право върви заедно с ангажимент какво точно ще се направи, а не сам.

Често задавани въпроси

А ако собственикът настоява за няколко агенции?

Работете, но се разберете поне за едно: една и съща цена навсякъде. Разминаването в цените вреди повече от самото дублиране и то се урежда с един разговор.

Не е ли по-добре за купувача да има повече обяви?

Не. Купувачът губи време да разпознава един и същи имот и започва да не вярва на резултатите. Порталите се борят с това точно защото им разваля търсенето.

Как се откриват дублираните обяви на собствения портфейл?

По адрес, площ и снимки. Системата може да сигнализира, когато същият имот вече съществува като запис — това спестява неудобството да го качите два пъти сами.