Наеми или продажби: струва ли си агенцията да работи и двете
Един наем носи около една пета от комисионата по продажба и отнема сравнимо време, така че чист бизнес не е. Става, когато се гледа като източник на бъдещи продавачи и купувачи — наемодателят продава след години, наемателят купува. Условието е наемите да се броят отделно и да се работят бързо.
Голата сметка
Комисионата при наем обикновено е една месечна вноска. При апартамент за 700 евро това са 700 евро, поделени според практиката на агенцията.
Комисионата при продажба на същия апартамент за 150 000 евро при два и половина процента е 3750 евро.
Работата обаче не се различава пет пъти. Огледите са същите, понякога повече, защото наемателите гледат по-набързо и по-често отказват. Документите са по-малко, но разговорите са повече.
Изводът от голата сметка е ясен: като самостоятелен бизнес наемите не издържат в агенция, която прави и продажби.
Защо въпреки това си струват
Защото не са бизнес, а фуния.
Наемодателят е собственик на имот. След три или пет години голяма част от тези хора продават — и се обаждат на агенцията, която им е намирала наематели без проблеми.
Наемателят е човек, който още не може да купи. След две-три години част от тях могат. Ако през това време сте им били полезни, обаждането идва при вас.
Тоест наемът се плаща сега на ниска цена, а се изплаща след години. Агенциите, които го зарязват заради сметката от предишната точка, губят точно този поток.
Как се правят поносими
- Отделен човек или отделно време. Брокер, който днес е на сделка за 200 000, утре няма да се занимава сериозно с наем за 600. По-добре е наемите да имат свой човек, дори на непълно време.
- Бързина вместо усилие. Наемите се решават за дни. Обява, три огледа в един следобед, договор — това е ритъмът, а не разтакаване две седмици.
- Готови шаблони. Договор, приемо-предавателен протокол, опис на инвентара. Едно попълване вместо писане от нулата.
- Управление на имота като отделна услуга. Месечна такса за събиране на наема и грижа за проблемите. Това вече е повтарящ се приход, а не еднократна комисиона.
Как се броят отделно
Най-честата грешка е наемите и продажбите да се смесват в един отчет. Тогава средните числа не значат нищо: средна комисиона от 900 евро не описва нито наемите, нито продажбите.
Отчетът се дели, а брокерите се сравняват в рамките на своя вид работа. Иначе този, който работи наеми, изглежда слаб на всяка месечна среща и в един момент спира да ги работи.
Разделянето е техническо: договорите за наем имат свои срокове и се напомнят преди изтичане, а отчетите се гледат отделно от продажбените.
И едно измерване, което си струва: колко от тазгодишните продавачи са били ваши наемодатели. Това е числото, което казва дали наемите работят като фуния или само отнемат време.
Често задавани въпроси
Каква е обичайната комисиона при наем?
Най-разпространено е една месечна наемна вноска, платена от наемателя, но практиката се различава по градове и по тип имот. При дългосрочни договори за скъпи имоти се среща и делене между двете страни.
Струва ли си управлението на имоти като услуга?
Да, ако имате достатъчно обекти. Това е повтарящ се месечен приход, който изглажда сезонността на продажбите. Изисква обаче организация — иначе се превръща в непрекъснато гасене на пожари.
Как се избягват проблемните наематели?
С проверка преди договора и с ясен опис при нанасянето. Снимки на състоянието и подписан опис на инвентара решават деветдесет процента от бъдещите спорове.
Екипът на OptiEstateПравим софтуера, който български агенции ползват всеки ден. Пишем за това, което виждаме при тях.
Вижте го върху вашите данни
Показваме ви системата с вашите обяви и вашия начин на работа, не с демонстрационни данни. Половин час, без ангажимент.
Заявете демо