Ново строителство: какво е различно при продажба на зелено

Етапите, обяснени просто

Купувачът чува „акт 14" и кима, без да знае какво значи. Обяснението, което работи, е през това какво още може да се промени и какво вече не може.

Плащанията обикновено следват тези етапи. Колкото по-рано влиза купувачът, толкова по-ниска е цената и толкова по-дълго носи риск.

Какво пита купувачът и рядко получава отговор

Кога точно. „Края на следващата година" не е отговор. Питайте инвеститора за конкретен месец и го казвайте с уговорката, че при строителство се случват забавяния.

Какво става при забавяне. Има ли неустойка в договора и от кой месец започва да тече. Ако няма, това е информация, която купувачът трябва да чуе от вас, а не да открие сам.

Какво включва цената. Шпакловка и замазка или до ключ. Влиза ли паркомястото, влиза ли мазето. Тук се раждат най-много спорове.

Кой е инвеститорът и какво е строил досега. Купувачът има право да пита, а вие имате интерес да знаете отговора.

Рисковете, които се казват предварително

Изкушението е да не се повдига темата. Това е грешка, която се връща на нотариуса.

Забавянето е нормално и почти винаги се случва — по-добре е купувачът да го чуе от вас с уговорка, отколкото да го преживее като изненада. Промените в проекта по време на строеж също се случват. Стойността при препродажба преди акт 16 е по-ниска, а не всяка банка кредитира на всеки етап.

Казани в началото, тези неща правят брокера надежден. Премълчани, го правят виновен.

Как се управлява сграда с осемдесет обекта

Тук проблемът е друг: не да намерите купувач, а да не се объркате.

Осемдесет апартамента, всеки в един от четири статуса — свободен, резервиран, с капаро, продаден. Плюс паркоместа и мазета, които се продават отделно и се комбинират по различен начин.

С таблица това издържа до около двайсет обекта. След това започват двойните резервации — двама брокери обещават един и същи апартамент в един и същи ден, и някой трябва да звънне на клиент, за да си вземе думата назад.

Тук вече таблицата не е инструмент, а източник на грешки.

Работещият вариант е интерактивен план на сградата, на който статусът е видим за целия екип в момента, в който се смени. Купувачът вижда какво е свободно, брокерът вижда какво е обещано, а инвеститорът вижда докъде е стигнала продажбата — без да пита никого.

Често задавани въпроси

От кой етап е разумно да се купува?

Зависи от толерантността към риск. Най-ниските цени са в груб строеж, но там разликата между обещание и резултат е най-голяма. Купувач, който не може да си позволи забавяне от шест месеца, не трябва да купува преди акт 15.

Кой плаща комисионата при ново строителство?

Обикновено инвеститорът, защото агенцията продава неговия продукт. Това се казва на купувача — то е предимство и няма причина да се крие.

Може ли да се вземе кредит на зелено?

Може, но не на всеки етап и не при всяка банка. Условията зависят от степента на завършеност и от самия инвеститор. Проверете това с банката, преди клиентът да плати капаро.