Каква е реалната доходност на имот под наем

Защо брутната доходност лъже

Обичайната сметка е наем по дванайсет, делено на цената. Тя е полезна за бърза съпоставка между два имота и безполезна за решение, защото пропуска четири неща, които се появяват веднага.

Незаетост

Имотът не се дава от първия ден и не се дава непрекъснато. Между двама наематели минават седмици, а понякога и ремонт. Осем процента от годината е около месец и е разумно допускане за градски апартамент.

Данък

При физическо лице се признават нормативни разходи и данъкът се плаща върху остатъка — ефективно около девет процента върху брутния наем. При юридическо лице режимът е друг.

Разходи, които не спират

Такса вход, дребни ремонти, данък сгради и такса смет. Поотделно са малки, заедно изяждат осезаема част от годишния доход.

Разходите при покупката

Вложената сума не е цената на имота, а цената плюс данъка, нотариуса и комисионата. Доходността се смята върху вложеното, не върху обявеното.

Какво е добра доходност

Няма едно число. Сравнявайте с алтернативата, която реално имате — депозит, облигации, друг имот — и гледайте нетната, не брутната. И помнете, че калкулаторът не смята нито поскъпването на имота, нито риска от лош наемател.

Често задавани въпроси

Каква доходност е нормална за имот под наем?

Зависи от града, района и типа имот, и се променя с лихвите. Правилният ориентир не е абсолютно число, а сравнение с алтернативата, която имате, при еднакво пресметната нетна доходност.

Как се облага доходът от наем?

При физическо лице се признават нормативни разходи и данъкът се дължи върху остатъка, тоест ефективно около девет процента върху брутния наем. При юридическо лице режимът и ставките са различни.

Включва ли калкулаторът поскъпването на имота?

Не. Смята само паричния поток от наема. Поскъпването е отделна и много по-несигурна сметка, която не бива да се смесва с текущата доходност.

Защо разходите при покупката влизат в сметката?

Защото вложената сума е цената плюс данъка, нотариуса и комисионата. Доходност, смятана само върху обявената цена, излиза с около половин процент по-висока, отколкото е.