Прекратяване на договор с агенция за недвижими имоти: какво казва законът

Какъв е договорът по закон

Договорът с агенцията се нарича договор за посредничество. В Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) такъв договор няма. Търговският закон (ТЗ) му посвещава три кратки члена: посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки (чл. 49), води дневник на сключените договори (чл. 50) и има право на възнаграждение според уговорката, а без уговорка — на обичайното (чл. 51).

За останалото се прилага гражданското законодателство (чл. 288 ТЗ). Тоест почти всичко за прекратяването решава самият договор. Той има сила на закон за страните и се прекратява по взаимно съгласие или на основание в закона (чл. 20а ЗЗД).

Често се казва, че посредничеството е „поръчка“. За поръчката ЗЗД позволява на доверителя да я оттегли (чл. 287) и запазва на довереника разноските и уговореното възнаграждение (чл. 288, ал. 1). Съдебната практика обаче отделя посредничеството от поръчката и гледа съдържанието — дори когато договорът е озаглавен „договор за поръчка“. Има решения, в които съдът отказва да приложи чл. 288 ЗЗД към посредничество с потребител: щом договорът не предвижда плащане при предсрочно прекратяване, такова не се дължи (Решение № 3872 от 16.12.2022 г. на Софийския градски съд).

Едно основание има винаги: ако агенцията не изпълнява, собственикът може да развали договора. Дава ѝ подходящ срок с предупреждение, че след него смята договора за развален — писмено, щом договорът е писмен (чл. 87 ЗЗД).

Текстът е към октомври 2026 г. и не е правен съвет. За конкретен договор и спор питайте юрист.

Срок, предизвестие и неустойка

При прекратяване значение имат четири клаузи.

• Срокът. Срочният договор свършва с изтичането му, а преди това — както е уговорено или на основание в закона.
• Автоматичното продължаване. В договор с потребител е неравноправно договорът да се продължава сам, ако срокът за възражение е прекалено отдалечен от края му (чл. 143, ал. 2, т. 9 ЗЗП).
• Предизвестието. Колко дни, в каква форма, на какъв адрес. Ако само агенцията може да се освободи от договора по своя преценка, клаузата също е неравноправна (чл. 143, ал. 2, т. 6 ЗЗП).
• Неустойката — за едностранно прекратяване или за продажба в обход на агенцията по време на ексклузива.

Неустойката се дължи, без агенцията да доказва вреди (чл. 92, ал. 1 ЗЗД). Тя обаче има граници.

Ако собственикът също е търговец, например фирма, неустойката по сделка между търговци не се намалява поради прекомерност (чл. 309 ТЗ). Проверката за нищожност остава.

Защо кратък срок и писмен ангажимент често вършат повече от неустойката, разгледахме в статията за ексклузивния договор.

Собственикът физическо лице: 14 дни за отказ

Собственикът, който продава или дава под наем своето жилище, обикновено е потребител — физическо лице, което ползва услугата извън търговска или професионална дейност (§ 13, ал. 1, т. 1 от допълнителните разпоредби на ЗЗП). Изключенията за недвижимите имоти (чл. 46, т. 5 и 6) засягат самата продажба и наема на жилище, не услугата на агенцията — директивата, от която идват правилата, изрично включва агента за недвижими имоти (съображение 26 на Директива 2011/83/ЕС).

Правото на отказ зависи от това къде и как е подписан договорът:

• Извън офиса на агенцията — у собственика или в имота по време на оглед (чл. 44, т. 1 ЗЗП).
• В офиса или по линк, непосредствено след лична среща навън — например разбрали сте се в имота и собственикът подписва веднага след това от телефона си (чл. 44, т. 3).
• Изцяло от разстояние — по имейл, телефон или линк, без среща, когато агенцията работи така като организирана система (чл. 45).

Тогава собственикът може да се откаже в 14 дни от сключването, без да посочва причина и без да дължи обезщетение или неустойка (чл. 50, т. 1 ЗЗП). Агенцията трябва да го информира предварително за това право и да му даде стандартния формуляр за отказ (чл. 47, ал. 1, т. 8). Ако не го е направила, срокът става една година и 14 дни (чл. 51, ал. 1).

Пример: брокерът подписва договора в хола на собственика и не казва нищо за правото на отказ. Седем месеца по-късно собственикът се отказва — той още е в срока и не дължи неустойка.

Отказът се прави с формуляра или с друго недвусмислено изявление (чл. 52, ал. 2), а доказването, че е изпратен навреме, е на собственика (чл. 52, ал. 5).

Ако агенцията трябва да започне веднага — снимки, обяви, огледи, — тя иска от собственика изрично искане за това на траен носител (хартия, имейл) и потвърждение, че след пълното изпълнение той губи правото на отказ (чл. 48, ал. 3 и чл. 49, ал. 9). Ако след това се откаже, той плаща пропорционално на предоставеното (чл. 55, ал. 5), а при изцяло изпълнена услуга право на отказ няма (чл. 57, т. 1).

Договор, подписан в офиса без предхождаща среща навън, не дава 14-дневното право. Неравноправните клаузи обаче се проверяват във всеки договор с потребител.

Комисионата след края: защитеният период

Класическият спор след прекратяване е за купувача. Агенцията е показала имота, договорът е изтекъл, а след месец същият човек купува директно от собственика.

За това служи клаузата за защитен период: ако купувач, представен от агенцията по време на договора, купи имота в определен срок след края му, комисионата се дължи. Законът позволява такава уговорка — възнаграждението на посредника се дължи според договореното (чл. 51 ТЗ, чл. 9 ЗЗД).

Съдът я прилага, когато фактите са доказани. В едно дело ВКС присъжда възнаграждение по клауза, която важи една година след края на договора. Решаващи са били имейлите между страните и показанията, че брокерът на агенцията е организирал огледите и преговорите (Решение № 244 от 9.02.2018 г. по т.д. № 2/2017 г., II т.о.).

Затова клаузата казва три неща: колко трае срокът, кой е „представен“ купувач и как собственикът научава кои са те. В договор с потребител и тя може да бъде проверена за неравноправност (чл. 143 и 145 ЗЗП) — срокът ѝ трябва да е разумен спрямо срока на самия договор.

Същото важи в обратната посока: ако имате договор с купувача или наемателя, подписаният от него огледен лист показва кой имот сте му показали и кога. Кога точно се дължи комисионата — при предварителния договор или при нотариалния акт — също се записва изрично (вижте как се казва и защитава комисионата).

Как се прекратява на практика

Прекратяването се прави писмено. Уговорката по телефона е първото, което двете страни после помнят различно.

Агенцията, която получи уведомлението, също има работа — в свой интерес:

1. Потвърждава писмено получаването и датата на прекратяване.
2. Сваля обявите от порталите и от сайта си още същия ден. Чужда вече обява събира обаждания, които не можете да обслужите, а собственикът я вижда до обявата на новата агенция — като един имот в пет агенции.
3. Спира рекламите и затваря достъпа на колегите и партньорите до имота.
4. Връща ключовете и оригиналите срещу подпис.
5. Изпраща списъка на представените купувачи, ако има защитен период.
6. Пази договора, огледите и кореспонденцията поне докато тече защитеният период.

Какво да има в договора от самото начало

Спорът при прекратяване се печели или губи още в деня на подписа.

• Точен срок и какво става след него. Ако има автоматично продължаване, срокът за отказ от него да е близо до края.
• Предсрочно прекратяване за двете страни — с еднакво предизвестие и форма.
• Какво се дължи при предсрочно прекратяване — изрично и в размер, който отговаря на реалните разходи и загуби на агенцията. Ако договорът мълчи, не разчитайте на чл. 288 ЗЗД.
• Защитен период — срок, кой е представен купувач и как се съобщава.
• Кой плаща комисионата и кога — подробно в статията от сделката до фактурата.
• Адрес и имейл за уведомленията на двете страни.
• При подписване извън офиса или от разстояние — информацията за правото на отказ, формулярът и изричното искане, ако започвате веднага. При договор извън офиса клиентът получава копие на хартия или, ако е съгласен, на друг траен носител (чл. 48, ал. 2 ЗЗП).

Добрият договор не е най-строгият, а онзи, при който и двете страни знаят предварително как се излиза от него.

Договорът, срокът и свалянето в OptiEstate

В OptiEstate това стои при имота, а не в папка и в главата на брокера.

• Договорът се пише по вашия шаблон и се подписва по линк: първо от агенцията, после от клиента на телефона му — с код от имейла и изрично съгласие. Това е обикновен електронен подпис, уговорен между страните (чл. 13, ал. 4 ЗЕДЕУУ). Одитната страница пази име, IP адрес и устройство, екземплярът остава при имота, а клиентът може да види и запази своето копие.
• Клаузите. AI помощта при писане предлага готова клауза за прекратяване или за неустойка, отбелязана до „Приеми“. Самия шаблон прегледайте с юрист. Функцията е от план Основен нагоре.
• Срокът. В имота се записват видът на договора — комисионен или ексклузивен — и до кога важи. Брокерът получава известие 30, 21, 14 и 7 дни преди края и всеки ден през последната седмица.
• Прекратяването. Архивирането пита за причина — например „Собственикът се отказа“ — и сваля имота от всички портали наведнъж; от сайта на агенцията той изчезва също. Обявите, качени в imot.bg през разширението за браузър, излизат в таба „Чакат“ за сваляне.

Често задавани въпроси

Мога ли да прекратя договора с агенцията преди срока?

Зависи от договора: ако има клауза за предсрочно прекратяване, следвате нея — предизвестие и форма. Ако агенцията не изпълнява, можете да развалите договора с писмено предупреждение и подходящ срок (чл. 87 ЗЗД). Ако сте физическо лице и сте подписали извън офиса на агенцията или от разстояние, имате 14 дни за отказ без причина.

Дължа ли комисиона, ако прекратя договора?

Комисионата е за сделка, сключена с посредничеството на агенцията, и се дължи според договора (чл. 51 ТЗ). Ако договорът не предвижда плащане при предсрочно прекратяване, има съдебна практика, че без сключена сделка такова не се дължи. Ако го предвижда, съдът може да намали прекомерна сума, а в договор с потребител — да обяви клаузата за неравноправна.

Колко време имам да се откажа от договор, подписан у дома?

14 дни от подписването, без да посочвате причина и без неустойка (чл. 50 ЗЗП). Ако агенцията не ви е информирала за това право, срокът е една година и 14 дни (чл. 51 ЗЗП). Изпратете отказа писмено, защото доказването е ваше.

Какво е защитен период в договора с агенция?

Клауза, по която комисионата се дължи и когато купувач, представен от агенцията по време на договора, купи имота в определен срок след края му. Тя действа, ако е записана ясно и агенцията докаже, че купувачът е неин — с подписан огледен лист, кореспонденция и записи.

Валидна ли е неустойка в размер на цялата комисиона?

Тя не е нищожна само защото е висока. Съдът може да я намали, ако е прекомерна спрямо вредите (чл. 92, ал. 2 ЗЗД), да я обяви за нищожна, ако излиза извън функциите си (ТР № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС), а в договор с потребител — за неравноправна (чл. 143, ал. 2, т. 5 ЗЗП).