Как се отваря агенция за недвижими имоти: от фирмата до първото запитване

Лиценз за брокер: в България няма

Първият въпрос почти винаги е за лиценза. Отговорът е кратък: към края на октомври 2026 г. в България няма лиценз, изпит или задължителен регистър за брокерите и агенциите за недвижими имоти. Няма и приет закон за посредничеството при сделки с имоти.

Проекти имаше. В 51-вото Народно събрание бяха внесени два — през декември 2024 г. и през април 2025 г. Предвиждаха регистър към Агенцията по вписванията, изисквания за образование и застраховка „Професионална отговорност“. Нито един не беше приет. В сегашното Народно събрание такъв законопроект досега не е внасян.

Без лиценз не значи без правила. Посредничеството по занятие е търговска дейност по Търговския закон, агенцията е задължено лице по ЗМИП, а договорите с клиентите се подчиняват на общите правила и на Закона за защита на потребителите. За тях — по-долу.

Фирмата: ЕТ, ЕООД или ООД

Посредничеството, когато е по занятие, е търговска дейност (чл. 1 от Търговския закон). Затова агенцията започва с регистрация на търговец. Изборът обикновено е между три форми.

Регистрацията е в Търговския регистър към Агенцията по вписванията. Заявлението може да се подаде и електронно, а таксата тогава е най-много половината от тази на хартия. Длъжностното лице се произнася след три работни дни от подаването. Данните стигат до НАП автоматично. При ЕООД и ООД в регистъра се вписват и действителните собственици.

В заявлението предметът на дейност се описва с думи и е задължителен. Кодът по Класификацията на икономическите дейности (КИД) е отделно поле, което не е задължително. За посредничество при продажба и наем той е 68.31 „Посреднически дейности при операции с недвижими имоти“ по КИД-2025. Оценките и консултациите са в 68.32.

Коя форма е по-изгодна данъчно, зависи от очаквания оборот и от това как ще изплащате пари на себе си. Това е разговор със счетоводителя преди заявлението, не след него. Ако ще приемате плащания в брой, питайте го и за касовия апарат.

ДДС: кога регистрацията е задължителна

Регистрацията по ДДС не е задължителна от първия ден. От 1 януари 2026 г. прагът е в евро: агенцията трябва да се регистрира, когато оборотът ѝ в страната за календарната година надхвърли 51 130 евро (чл. 96 от ЗДДС). Заявлението се подава до 7 дни от деня, в който прагът е надхвърлен — не в края на месеца и не в края на годината.

Затова оборотът се следи през цялата година. Една голяма комисиона през есента може да ви прехвърли прага за седмица.

• Регистрация по избор е възможна и под прага (чл. 100). Може да се заяви още в Агенцията по вписванията, заедно с регистрацията на фирмата. Има смисъл, ако клиентите ви са предимно фирми — например строители, — но решението е на счетоводителя.
• Услуги от чужбина. Ако купувате услуги от фирма в друга държава от ЕС и данъкът по тях се дължи от вас като получател, може да подлежите на регистрация по чл. 97а независимо от оборота. Заявлението се подава поне 7 дни предварително. Рекламата в социалните мрежи и в търсачките често се фактурира точно така. Проверете със счетоводителя, преди да пуснете първата кампания.

Кога и как се издава фактурата за комисионата, сме разказали в „Комисионата: от сделката до фактурата“.

ЗМИП и личните данни: от първия ден

Две групи задължения започват в деня на регистрацията, а не при първата сделка.

ЗМИП. Лицата, които по занятие посредничат при сделки с недвижими имоти, са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари (чл. 4, т. 18). При наемите законът важи за сделки с месечен наем от 10 000 евро нагоре. Накратко това значи:

• писмени вътрешни правила за контрол, приети до 4 месеца от регистрацията (чл. 102);
• идентификация на клиента по документ за самоличност, с копие от него (чл. 53);
• документите се пазят 5 години след края на отношенията с клиента (чл. 67);
• служителите се обучават по правилата (чл. 101, ал. 11);
• при съмнение за изпиране на пари дирекция „Финансово разузнаване“ на ДАНС се уведомява незабавно, преди сделката (чл. 72).

Подробно — в статията за ЗМИП в агенцията за недвижими имоти.

Личните данни. Клиентите дават данните си на агенцията, не на брокера: агенцията е администратор по GDPR. Преди първия клиент трябва да има:

• Информация за обработването — кои сте, за какво ви трябват данните, колко дълго ги пазите и какви права има човекът (чл. 13 от GDPR). На сайта, във формите и в офиса.
• Регистър на дейностите по обработване (чл. 30). Изключението за фирми с под 250 души не важи, когато обработването не е спорадично. В агенция то е ежедневно.
• Договор с всеки, който обработва данни от ваше име — доставчика на системата, хостинга на сайта (чл. 28).
• Достъп само за тези, на които им трябва, и план при нарушение. За нарушение на сигурността Комисията за защита на личните данни се уведомява до 72 часа (чл. 33).

Копие от лична карта се прави само когато закон го изисква (чл. 25г от Закона за защита на личните данни). ЗМИП е такъв закон, затова копието при идентификацията е законно. Копие, направено по навик и без такова основание, не е.

Ако излизате от чужда агенция, базата там е нейна като администратор. Новата започнете с хора, които сами ви дават данните си, а не с изнесен списък. Повече — в „Какво остава на агенцията, когато брокер напусне“.

Договорите с клиентите

Търговският закон определя посредника като търговец, „който по занятие посредничи за сключване на сделки“ (чл. 49). Възнаграждението се дължи от едната или от двете страни според уговорката, а ако уговорка няма — обичайното, и от двете (чл. 51). Да разчитате на „обичайното“ обаче значи да спорите за него. Затова комисионата се пише в договора.

Ако клиентът е потребител, а договорът се подписва извън офиса — в жилището му или изцяло онлайн, — проверете с юрист как се прилагат правилата на Закона за защита на потребителите за такива договори: каква информация се дава предварително и как стои 14-дневното право на отказ (чл. 50 от ЗЗП). Ако клиентът не е бил уведомен за правото на отказ, срокът става една година и 14 дни (чл. 51 от ЗЗП).

Търговският закон иска от посредника и дневник: всеки ден в него се вписват сключените договори — страните, датата и съществените уговорки, а на страните се дават извлечения при поискване (чл. 50 от ТЗ).

Как да убедите собственика за изключителност — в „Ексклузивен договор: защо собственикът се съпротивлява и какво помага“. За прекратяването на договор с агенция има отделна статия.

Първите обяви и запитвания: портали, сайт, система

Първите обяви рядко идват от реклама. Идват от хората, които ви познават: собственици, с които сте работили, съседи, роднини, бивши купувачи, които сега продават. Първите два-три месеца това е основният ви канал и си струва да го водите като такъв — с име, телефон и бележка за всеки разговор.

Порталите са мястото, където купувачите търсят. Всеки има свои условия за профил на агенция и свои пакети. Изберете два-три според района и вида имоти и вземете пакет за толкова обяви, колкото наистина ще имате. Като растете, разликата между качването на ръка и връзката със системата личи при всяка смяна на цената — разказали сме в „Как да качите един имот в 10 портала“.

Сайтът е единственото място, където обявата ви не стои до чужди и запитването е само ваше. Не му трябват сто обяви, за да върши работа. Трябва му всяка ваша обява, актуална, и форма, която стига до брокер.

Системата излиза най-евтино, когато е от първия ден. Агенция, която започва в таблица, след година пренася таблица. Какво влиза в цената на такъв софтуер, сме разписали в „Колко струва софтуерът за агенция“.

В OptiEstate имотът се въвежда веднъж и тръгва към свързаните портали — в системата са десет, всеки със своя шаблон, — а продаден или архивиран имот се сваля от тях сам. Сайтът работи върху същата база: запитването от формата влиза направо в системата, а отговорният брокер получава известие. План Старт е 15 € на брокер на месец без ДДС, за до 3 брокера и един офис. Основен е 22 €, а Про — 32 €.

За първите срещи със собственици ще ви трябват и сметки: колко остава след комисионата, каква е вноската по кредита, колко струва покупката. Калкулаторите на сайта ни са безплатни.

Първите месеци: какво да броите

В началото числата са малки и затова лесно се пренебрегват. А точно тогава показват най-ясно кой канал работи.

В началото най-важно от петте е времето до първия контакт. Купувачът пише на няколко места наведнъж и разговаря с този, който отговори пръв. Защо — в „Защо запитванията изстиват“. При рекламата пък цената на лийд лъже, а сметката е в „Колко струва един клиент от Facebook реклама“.

В OptiEstate списъкът със запитванията показва средното време до първи контакт, а в целите на екипа можете да зададете какъв дял да е отговорен навреме, например до 15 минути. При автоматично разпределяне с потвърждение запитване, което брокерът не поеме в срока — по подразбиране 10 минути, — минава към колега на линия.

Често задавани въпроси

Трябва ли лиценз, за да работя като брокер на недвижими имоти?

Не. Към октомври 2026 г. в България няма лиценз, изпит или задължителен регистър за брокерите и няма приет закон за посредничеството при сделки с имоти. Проектите, внесени в Народното събрание през 2024 и 2025 г., не бяха приети.

ЕТ или ЕООД е по-добре за агенция за недвижими имоти?

При ЕООД отговаряте до размера на вноската в капитала, а минималният капитал от 2026 г. е 1 евро. При ЕТ отговаряте лично за задълженията от дейността. Данъчната разлика зависи от оборота и се решава със счетоводител.

Кога агенцията трябва да се регистрира по ДДС?

Когато оборотът ѝ в страната за календарната година надхвърли 51 130 евро; заявлението се подава до 7 дни след това. Регистрация може да се наложи и по-рано — по чл. 97а от ЗДДС, ако получавате услуги от чуждестранен доставчик, по които данъкът се дължи от вас.

Какъв е кодът по КИД за агенция за недвижими имоти?

68.31 „Посреднически дейности при операции с недвижими имоти“ по КИД-2025, а оценките и консултациите са в 68.32. В заявлението до Търговския регистър полето за кода не е задължително, но предметът на дейност е.

Може ли агенцията да копира личната карта на клиента?

Да, когато го изисква закон. ЗМИП изисква копие от документа за самоличност при идентификацията на клиента, а без такова основание Законът за защита на личните данни не позволява копиране.