ЗМИП за агенции за недвижими имоти: какво трябва да прави агенцията

Кога агенцията е задължено лице

Законът за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП) изрежда в чл. 4 кой трябва да прилага мерките. Точка 18 са „лицата, които извършват по занятие посредничество при сделки с недвижими имоти“. Това е всяка агенция и всеки брокер, който работи сам, независимо от размера.

При продажбите праг няма. При наемите законът важи, когато месечният наем е 10 000 евро или повече. Прагът е в евро още от 2019 г., така че еврото не го е променило. Агенция, която дава под наем само апартаменти за 800 евро на месец, по тези сделки не е задължена. Ако посредничи и при продажби, е задължена за тях.

Освен ЗМИП важат Правилникът за прилагането му (ППЗМИП) и законът срещу финансирането на тероризма — от 2025 г. той е Закон за мерките срещу финансирането на тероризма и на разпространението на оръжия за масово унищожение. Контролът е на ДАНС, през дирекция „Финансово разузнаване“. През 2026 г. тя е обновила насоките си специално за посредниците при сделки с имоти.

Текстът е към октомври 2026 г. и следва ЗМИП с измененията до юни 2026 г. Той не е правен съвет: за вашите правила и за конкретен случай се допитайте до юрист.

Вътрешните правила и кой отговаря за тях

Всяка агенция приема вътрешни правила за контрол и предотвратяване на изпирането на пари и финансирането на тероризма (чл. 101 ЗМИП). Срокът е 4 месеца от регистрацията ѝ (чл. 102, ал. 1). Правилата се приемат с писмен акт на управителя или на този, който представлява агенцията (чл. 102, ал. 3).

Правилата не се изпращат в ДАНС — от май 2019 г. това вече не се изисква. Те важат от деня на приемането и се показват при проверка.

Примерни правила от ДАНС за агенциите няма, но насоките за посредниците описват какво още да включите.

Вътрешният контрол се води от специализирана служба или лично от управителя. Управителят може да го възложи с писмен акт на служител на висша ръководна длъжност (чл. 107, ал. 1–3). Тогава дирекция „Финансово разузнаване“ се уведомява в 7 дни — образецът е на сайта на ДАНС, — а задълженията на служителя тръгват от уведомяването (чл. 106, ал. 5 и чл. 107, ал. 4–5).

Комплексната проверка на клиента

Самоличността на клиента и действителният собственик се проверяват, преди да започне работата с него (чл. 15, ал. 1). В агенцията това обикновено е посредническият договор — с продавача, с купувача или с наемодателя. Проверката се повтаря, когато се усъмните в данните или те се променят (чл. 15, ал. 2).

Тя има пет части (чл. 10): кой е клиентът, кой е действителният собственик, каква е целта, откъде са парите и наблюдение, докато работата трае.

Ако всичко става от разстояние, данните се проверяват поне с два способа (чл. 55, ал. 2). Всяка проверка се документира с дата и час и с името и длъжността на този, който я е направил (чл. 55, ал. 3).

Ако проверката не може да се направи, агенцията отказва сделката, а започната работа прекратява (чл. 17) и преценява дали да уведоми ДАНС. Документите за самия имот са отделна тема — какви документи да поискате от собственика.

ВПЛ, разширена и опростена проверка

Видна политическа личност (ВПЛ) е човек с важна обществена функция у нас, в чужбина или в международна организация: министри и заместник-министри, депутати, висши съдии, посланици, кметове и заместник-кметове, членове на ръководството на политически партии и на държавни дружества и други (чл. 36, ал. 2). Мерките важат и за близките им и за известните им бизнес партньори (чл. 36, ал. 5).

Работа с ВПЛ започва само с одобрение на служител на висша ръководна длъжност (чл. 38). Агенцията изяснява и източника на имущественото му състояние, не само парите за сделката (чл. 39, ал. 2), и наблюдава отношенията по-отблизо (чл. 40) — поне година и след като човекът е напуснал длъжността (чл. 37, ал. 1). Как установявате, че клиентът е ВПЛ, пише във вътрешните правила; декларацията от клиента е един от източниците (чл. 42; приложение № 1 към ППЗМИП).

Разширена проверка има и при клиенти от високорискови трети държави, при сложни или необичайно големи сделки, при сделки без явна икономическа или законна цел и винаги, когато оценката на риска покаже по-висок риск (чл. 35). Опростена е възможна само при нисък риск, с одобрение от висшето ръководство и след като агенцията е уведомила предварително ДАНС (чл. 25–26). Насоките на ДАНС я изключват при среден и по-висок риск, а Националната оценка на риска определя инвестирането в имоти като високорисково.

Проверявайте клиентите и в санкционните списъци — на ЕС, на ООН и на Министерския съвет. Линковете към тях са на сайта на ДАНС. Ако сделката засяга лице от списъците, тя не се сключва, а ДАНС се уведомява незабавно.

Кога се съобщава на ДАНС

При съмнение за изпиране на пари или за средства с престъпен произход агенцията уведомява дирекция „Финансово разузнаване“ незабавно и преди сделката, като я забавя, доколкото е допустимо. В уведомлението пише докога най-късно сделката може да се отложи (чл. 72, ал. 1). Ако забавянето е невъзможно, уведомлението е веднага след сделката, с причините (чл. 72, ал. 2). Задължението важи и когато сделката не е довършена (чл. 72, ал. 5).

Подава се в системата goAML на ДАНС (aml.dans.bg) след регистрация или по образеца от сайта ѝ. Директорът на дирекцията може да спре сделката за до 5 работни дни (чл. 73, ал. 1). На клиента и на трети лица не се казва, че има уведомление (чл. 80, ал. 1).

Примери за съмнение от насоките на ДАНС: трето лице идва с клиента и взема решенията; цената е значително над или под пазарната; клиентът не се интересува от условията и комисионата; страните се сменят в последния момент; действителният собственик на фирмата трудно се установява; имотът се препродава за кратко без логика; големи суми в брой.

Отделно Законът за ограничаване на плащанията в брой изисква плащания от 10 000 лв. нагоре — 5 112,92 евро по официалния курс — да минават само по банков път (чл. 3, ал. 1). Голяма сума в брой по сделка с имот сама по себе си е повод за въпроси. За парите в касата на агенцията — комисионата: от сделката до фактурата.

Всяко съобщение на служител за съмнение се записва в специален дневник заедно със заключението дали да се уведоми ДАНС. Дневникът може да е и електронен, ако отговаря на изискванията на чл. 52 ППЗМИП.

Архив, обучение и санкции

Всичко, събрано и изготвено по ЗМИП, се пази 5 години (чл. 67, ал. 1). При отношения с клиента срокът тече от прекратяването им, а при случайна сделка — от датата ѝ (чл. 67, ал. 2–3). ДАНС може да го удължи с до две години (чл. 67, ал. 6). Документите трябва да се намират бързо и да се дават на ДАНС при поискване — в оригинал, заверен препис или справка (чл. 68, ал. 1; чл. 69).

Обучението е въвеждащо и продължаващо (чл. 101, ал. 11). Всяка година агенцията прави план за обучение, а при проверка показва плана и отчета за изпълнението му (чл. 67 ППЗМИП). ДАНС има указания как се прави планът.

Санкциите са в глава десета на ЗМИП. За нарушение на основните задължения — проверката на клиента, архива, уведомленията, обучението — фирмата плаща от 2 000 до 20 000 лв., а при повторно нарушение — от 5 000 до 50 000 лв. (чл. 116, ал. 1–2). При тежки или системни нарушения горната граница е 2 000 000 лв. или двойният размер на облагата (чл. 116, ал. 3). Управителят и отговорният за вътрешния контрол отговарят и лично — с глоба от 1 000 до 15 000 лв. (чл. 117, ал. 1).

Сумите в закона още са в левове. От 1 януари 2026 г. те се превалутират по курса 1,95583 (чл. 11, ал. 2 от Закона за въвеждане на еврото): 2 000 лв. са 1 022,58 евро, а 20 000 лв. — 10 225,84 евро.

Как изглежда на практика в агенцията

Законът казва какво. Агенцията решава кой, кога и къде. Ето подредба, която работи и в малък офис.

Копията стоят на едно място, при сделката — не в имейла или във Viber на брокера. Когато брокер напусне, те остават в агенцията (как се урежда това). Сроковете се записват: 5 години от края на отношенията, 15-о число за плащанията в брой, планът за обучение всяка година, прегледът на досиетата — през интервала от правилата.

В OptiEstate няма отделен модул за ЗМИП. Системата не проверява санкционни списъци и ВПЛ, не оценява риска и не подава уведомления до ДАНС — това остава задължение на агенцията. Но може да държи реда около проверката:

• Данните на страната — ЕГН или ЕИК, адрес, представляващ — са в досието на контакта, а ЕГН-то се пази криптирано.
• Копията и декларациите се качват в таб „Документи“ на имота (за продавача) или на търсенето (за купувача). Таба виждат брокерът на записа, мениджърът над него и хората с пълен достъп, а файловете не се отварят по директен адрес.
• Документът по сделка или депозит остава заключен като история на сделката. Отключва или изтрива го само човек с отделно право или с пълен достъп.
• Декларациите и въпросникът могат да станат шаблони на агенцията, които се попълват с данните на контакта — както договорите.
• Сроковете стават задачи с напомняне, вързани с клиента, имота или търсенето. Отчетът за плащанията в брой може да е месечна повтаряща се задача.
• Вътрешните правила са страница в наръчника на екипа, която всеки чете в системата. Наръчникът е във всеки план.

Често задавани въпроси

Задължена ли е агенцията за недвижими имоти по ЗМИП?

Да. Посредниците при сделки с недвижими имоти са задължени лица по чл. 4, т. 18 от ЗМИП — при всяка продажба, а при наем — когато месечният наем е 10 000 евро или повече.

Изпращат ли се вътрешните правила по ЗМИП в ДАНС?

Не. От май 2019 г. правилата не се изпращат в ДАНС. Приемат се с писмен акт на управителя в 4 месеца от регистрацията на агенцията и се показват при проверка.

Кога агенцията уведомява ДАНС за плащане в брой?

За всяко плащане в брой над 15 000 евро от или към неин клиент. Информацията се подава всеки месец до 15-о число на следващия месец (чл. 76 ЗМИП и чл. 54 ППЗМИП).

Колко време се пазят документите от проверката на клиента?

5 години. При отношения с клиента срокът тече от прекратяването им, а при случайна сделка — от датата ѝ. ДАНС може да го удължи с до две години.

Има ли OptiEstate модул за ЗМИП?

Не. Проверката, оценката на риска и уведомленията до ДАНС остават задължение на агенцията. В системата се пазят данните на страните, копията и декларациите при имота или търсенето, заключеният документ по сделката и задачите със срок.